Ortaklığın giderilmesi, paylı ya da elbirliği mülkiyetine tabi menkul ya da gayrimenkullerin çeşitli yöntemlerle paydaşlar - ortaklar arasında bölüşülmesini; böylece paydaşlığın - ortaklığın giderilmesini ve kişisel mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür.
Ortaklığın giderilmesi, paylı ya da elbirliği mülkiyetine tabi menkul ya da gayrimenkullerin çeşitli yöntemlerle paydaşlar - ortaklar arasında bölüşülmesini; böylece paydaşlığın - ortaklığın giderilmesini ve kişisel mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür.
Paydaşlar arasında bölüşüm ve intikali sağlayan yöntemler ise şunlardır:
i. Aynen taksim,
ii. Satış,
iii. Kat mülkiyeti kurulması
iv. Paydaşların malın nasıl bölüşüleceği konusunda anlaşmaları ve vaziyeti mahkemeye bildirmeleri.
Yazımızda aynen taksim ve satış yöntemleri üzerinde durulacaktır.
A. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesini Kimler İsteyebilir?
Ortaklığın giderilmesi davasının tarafı olan hissedarlar, mal paylaşımı konusunda anlaşmazlığa düşerlerse, mahkemeye başvurarak maldaki ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesini isteyebilirler. Hissedarlardan birinin aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi yönünde talepte bulunması yeterlidir. Sulh Hukuk Mahkemesi bu talebi değerlendirir ve aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır. Aynen taksim mümkün değilse paydaşlığın ne şekilde giderilmesi gerektiğine karar verir. Diğer paydaşların da paydaşlığın ne şekilde giderileceğine dair talepte bulunmaları mümkündür.
2. Aynen Taksim Yönteminde Paylaşım Usulü
Mahkeme, aynen taksim yoluyla paylaştırmaya karar verebilmek için belirli kriterleri dikkate alır. Örneğin, taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay - paydaş sayısı ve imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığı gibi hususlar araştırılır. Eğer taşınmaz önemli ölçüde değer kaybına uğrayacak ise aynen taksim suretiyle paylaştırılmasına karar verilmez (Antalya BAM 6. Hukuk Dairesi 2019/1530 Esas).
Ayrıca, her bir taşınmazın arazi verimliliği ile pay - paydaş durumu dikkate alınarak aynen taksime uygun olup olmadığı bilirkişi raporuyla tespit edilmelidir. Aynen taksimin mümkün olduğu durumlarda, bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyor ve ivaz eklenerek denkleştirilmesi gerekiyorsa, bu durumun bilirkişi raporunda belirtilmesi gerekir.
Mahkeme, paydaşlar arasında anlaşma olmadığı sürece, bir kısım taşınmazları bazı paydaşlara, geri kalan taşınmazları diğer paydaşlara vererek aynen taksimde bulunamaz. Diğer taraftan, aynen taksimde hangi taşınmazın hangi paydaşa bırakılacağı konusunda paydaşlar arasında uzlaşma var ise uzlaşmaya göre aynen taksim yapılır. Ancak paydaşlar kendilerine düşecek bölümleri kabul etmiyorsa ve aralarında uzlaşma sağlanamamışsa kura çekimi ile aynen taksim yapılır. Kura çekimi Sulh Hukuk hâkimince yapılır.
B. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Ortaklığın giderilmesi davasının tarafı olan paydaşlar, malların paylaşımı konusunda anlaşamazlarsa ve aynen taksim de mümkün değilse, satış suretiyle ortaklığın giderilmesini mahkemeden talep edebilirler.
Taşınmaz mallar üzerinde kat mülkiyeti kurmanın mümkün olduğu durumlarda mahkeme öncelikle kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını tespit etmelidir. Mahkeme, kat mülkiyeti kurmanın mümkün olduğu kanaatine varırsa satış suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı veremez.
Satış işlemi kural olarak açık arttırmayla yapılmaktadır. Buna karşın paydaşlar, satışın ortaklar arasında yapılmasını oybirliğiyle kararlaştırabilirler. Bu husus, mahkemeye bildirildiği takdirde satış işlemi yalnızca ortaklar arasında yapılır.
Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi hallerinde taşınmaz üzerinde yer alan ağaç ve bina gibi bütünleyici parçalar da taşınmazla birlikte satılmış olur. Buna karşılık bütünleyici parçaların ortaklara ait olduğuna dair tapuda şerh olabilir yahut bu konuda paydaşlar ittifak ediyor olabilir. Bu halde, bütünleyici parçalar taşınmazın değerini artırıcı bir etkiye sahipse, hem taşınmazın hem de parçaların değeri ayrı ayrı tespit edilir. Bu tespit, değer artışının belirlenmesi için yapılır ve ortaklığın giderilmesi davası açıldığı tarih itibariyle tespit edilen değerler geçerlidir.
C. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Önalım Hakkı - İzaleyi Şüyu Davasında Şufa Hakkı
Paydaşların, izaleyi şüyu davasına konu olabilecek bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki payını satmak istemesi halinde; diğer paydaşların şufa hakkı devreye girer. Şöyle ki, paylı mülkiyete tabi bir taşınır veya taşınmaz üzerinde paya sahip olan paydaş, bu payın tamamını yahut bir kısmını paydaş olmayan kimselere sattığında, diğer paydaşlar önalım hakkı kapsamında, satılan payı alabilirler.
Konuyla İlgili Hizmetlerimiz:
https://www.latifcembaran.com/gayrimenkul-avukati
Benzer Blog Yazılarımız:
https://www.latifcembaran.com/blog/kamulastirmasiz-el-atma-davasi
https://www.latifcembaran.com/blog/ortakligin-giderilmesinde-payli-mulkiyet-ve-elbirligi-mulkiyeti
https://www.latifcembaran.com/blog/ortakligin-giderilmesi-izaleyi-suyu-davasinda-arabuluculuk